arret:敷引特約が有効とされた事例

最判平成23年7月12日（PDF判決全文）

かねて争われていた敷引特約の有効性をめぐる争いに、最高裁が一定の判断を示した。

賃貸人が契約条件の一つとしていわゆる敷引特約を定め,賃借人がこれを明確に認識した上で賃貸借契約の締結に至ったのであれば,それは賃貸人,賃借人双方の経済的合理性を有する行為と評価すべきものであるから,消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別,そうでない限り,これが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない

この判断は、本判決が引用する最判平成23年3月24日(PDF判決全文)の一般論を踏襲したものである。このときは第一小法廷で裁判官全員一致の法廷意見であった。
ところが、本判決を出した第三小法廷では、岡部喜代子裁判官の反対意見がつけられ、これに共感を示す補足意見が寺田逸郎裁判官により書かれている。もっとも結論的には岡部裁判官以外は多数意見に同調している。

敷引きが明確になっていることと、不当に高額でないことが有効性を基礎づける要件というわけだが、本件賃貸借の賃料は月額17万円、保証金は100万円で、そのうち60万円を敷引き部分としている。60万円の敷引部分は、月額家賃の3.5倍に当たるので、極めて高額というべきだが、最高裁はその程度でも高額とはいえないし、周辺の物件の相場からも離れていないという。