賃料減額請求権は特約によって排除されない

最判平成16年6月29日

本件契約にある特約
３年ごとに月額賃料の改定を行うものとし，改定後の賃料は，従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ，公租公課の増減額を加算又は控除した額とするが，消費者物価指数が下降したとしても，それに応じて賃料の減額をすることはない

平成６年４月時点の本件各土地の価格は，本件１土地が５億９６７０万円，本件２土地が８億０２６０万円，本件３土地が３億２０００万円であったが，その後，急激に下落した。平成１３年２月時点の本件各土地の価格は，それぞれ，１億５１００万円，２億０３１０万円，８１００万円であった。

さて、借地借家法11条には「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と規定されている。

また16条には片面的強行法規の規定があるが、それには11条は含まれていない。

この条件下で、借主が賃料の減額を求めたが、貸主は拒否。そこで減額後の賃料の確認を求める訴えを起こした。この訴えは認められるか？

答えは上記判決文を参照のこと。

しかし、こういう事案を見ると、あからさまに貸し主にのみ有利な特約が堂々とあるものだと感心する。